风,零首付精算法 #2290,我独自生活

频道:微博热点 日期: 浏览:295

旧文重发系列

零首付精算法 #2290

 

借六还七

 

 

一)高评

 

关于房价一个最基本的技巧,便是“高评”。

经过写高价格,取得更多的告贷。到达“零首付”或许低首付。

 

举例来说,以一套1000W元的房产为例。

假如写高到1400W交易额,则可告贷980W。实践首付20W。

 

 

高评最主要的问题,是税费。

咱们列了一个表格,比较高评的差异。


原先

高评

差异

合同价

1000

1400


告贷70%

700

980

-280

实践首付

300

20






假定本钱

500

500


营业税

28.25

50.85


所得税

20

28


契税

30

42


中介费

7.5

7.5






现金开销

385.75

148.35

237.4

 

用一句话归纳,你“多了280W告贷,少付237.4W现金”。份额85%

 

你每多100W元告贷,换回85W现金

 

由于这个份额,相当于6/7。实践操作中,也是多七成告贷,付一成税。所以咱们归纳起来常说“借六还七”。

 

 

二)零首付流

 

“高评”历来就不是什么高科技。高评的前史,如山岳般陈旧。简直每个资深马路中介都会和你推销。

 

在一些“楼市玄幻小说”中,作者神秘兮兮地向你泄漏“发财秘籍”。当年零首付在广东深圳买多少套房子,升了30%猛赚一笔狠狠抛掉。

其实这些都是很Low的外围小伙穷鬼A8编的。

 

 

“零首付”毫不出奇。只需你下得了这个胆。遍地都是零首付。

为此,乃至还呈现了一个专门的炒楼门户:“零首付流”。

 

其他门户找房子,都是看房子价格自身的笋盘与否。或许是看某一地段有没有基建利好。或许是看某一类房产租售比安全。

而“零首付”门户异乎寻常。他们买房子,有且仅有仅有重视,“能否做低首付”。

 

 

由于各个楼盘之间差异很大。主要是银行风,零首付精算法 #2290,我单独日子的愚笨。一些很好的楼盘,银行并估缺乏价格。而废物CEO,银行往往会估得很高。

零首付流”关键是深刻地了解银行内部运作。他们知道哪些盘能够“溢高”。银行愚笨地给出远高于市场价的评价。

 

零首付流以银行为导向。专门去购买“银行脍炙人口”的房产。寻求的极致是“首付尽可能少”。

零首付流也是一个特别的门户。他们在房价上赚得并不多。有时分还会套牢,买的满是CEO盘涨得慢。并且高位接盘,手续费贵重,智者不为。

但你细心算算“自有资金收益”。零首付流绝风,零首付精算法 #2290,我单独日子对是能够排进前几位的。做得好的时分,乃至是第一位。

 

 

2008年的时分,外资银行刚刚进入我国。纸老虎的面貌还没有戳穿。其时哥哥也是脑子发昏,找过去到花旗银行,问问能不能办二手房告贷。或许有吸引力的告贷产品。

CITIBANK的理财司理倨傲地拿出一张表格,上面是20个楼盘。并且说:“花旗银行关于房地产资质有着严厉的要求,只需契合花旗规范的房产咱们才承受按揭”。

 

我接过一看,倒吸一口凉气。上面依次是:“汤臣一品,鹏利海景,财富海景,盛大金磐,翠湖六合,华府六合,锦麟六合,檀宫别墅………”。

我说,朋友,你知道么,这些都是“落地打七折”的楼盘。

2008年翠二开盘八万,方位还不如近邻的众鑫城。有一手没二手,你银行接这样的单子,才是实在银主约旦盘滞销财物,涨得不快走得不动。一旦砸在手里,底子处理不出去。皇太极

 

花旗银行专员鼻孔高高翘在天空里。哥哥静静收下这张单子。翘起中指,背地里说了一声“SB”。外资银行lwmmg刚刚进入我国,便现已流露其颟邗和官僚主义。未来结局也就这样了,前史往往能够从青萍之末剖析。

 

 

言归正传,“零首付”并不是什么高科技。一般的马路中介,也懂得帮你筹办写高一成。

而专门的“零首付流”,寻求的是写高40~50%,这个就没那么简单。得专门的技巧和信息途径,一般房子银行评价不承受。

而老派木乃伊多军,活该入土,很少做“高评”。主要是本钱无法承受。换言之,借六还七,你觉得合算么?

 

 

 

三)实在利率

 

借六还七,你的实在利率是多少。

 

这句话,首要要从“银行告贷”说起。

假定银行有二种告贷;

1)十年期按揭告贷

2)五年期中小企业告贷,每次还息不还本

请问你挑选哪一类。

 

 

关于许多资金饥渴症的死多头来说,看见“按揭”二个字就眼睛发光。比如饿狼见到培根,恨不能狠狠扑上去。

但其实不对的。

 

由于“按揭”的原意。他和“信用卡分期”是相同的。前高后低。

在《信用卡之分期》一文中,咱们说道,12000元的分期,前高后低,本金不断偿还。其实你只借了一半。均匀只借了6000。

 

可是房贷,莫非不是相同的道理么?

房贷同样是前高后低,告贷本金不断削减。虽然房贷是一条非均匀曲线,可是也大致匀直的。

所以房贷其实你只借了一半。说是30年100W的告贷,其实你只借了15年。

 

因而在表格中,10年期按揭告贷,他和5年企业告贷是等价的。都是“只借了”五年。

 

 

说回“借六还七孟瑞晚安夜”的论题。借六还七,相当于你添加了16.6%的“告贷本钱”。

而这一笔告贷本钱,是需求你在未来的年月摊销的。

由于你只借了十五年,所以均匀下来,每年的“实践利率”上升1.1%左右。

4.9%+罪与罚1.1,相当于加了几回息房贷利率6%

(更准确的核算得用IRR)

 

因而,虽然 “借六还七” 看似和古代农人高利贷“九出十三归”相同尼日利亚身败名裂。

但由于摊销时刻长,实在利率本钱并不高。

 

 

 

可是,另一个方面,咱们还需求考虑到,“30年期”往往是一种抱负状况。

在绝大多数状态下,你是长持不到30年的。

 

由于关于“西点联盟”这样的进步新晋而言,他们最多持有2~3年,就会将房产卖掉。

最极点的状况下,不到1~2年就会将房产卖掉

 

 

这个时分,由于你写高了400W炸酥肉的做法房价,并因而发生的40W元税费。就不能摊销到复利年月中。

而成为了实实在在的“我国电信营业厅本钱”。

假如你16.6%只是能用一至二年摊销的话,则每年融查韦斯资本钱高达8%。算上原有的4.9%,4.9+8=13%

 

Still,13%仍然是一风,零首付精算法 #2290,我单独日子个“能够承受”的规模。

或许说,疯魔流经过“高评”方法,能以更小的资金取得更快的开展。他们是对的。

老一代多军方法保存,左顾右盼,才是过错的。

 

 

 

四)低评

 

和“高评”相对应的另一个方法,则是“低评”。反过来也是建立的。

  • 写高100W,添加告贷70W,付税费10W,净到手60W。借六还七。

  • 写低100W,削减告贷70W,省税费10W。净到手60W。还六得七。

&妈妈鲁nbsp;

 

“还六得七”。我只需拿85W现金出来,就能够净取得100W。

这相当于一笔“20%报答”的出资项目,虽然是“一次性的。

可是关于一般人来说,你上哪找20%的报答去。

 

 

许多一般老百姓“不告贷,少告贷”的做法是过错的。

你正确的做法,应该是尽可能地压低合同价。

把税省到最低。

然后在力所未逮的规模内,告贷,贷满七成。

 

 

曾经有一个十分NB的网站,叫做“万网”(10000f.cn),在这个网上,能够查到fangdi.com报给政府的过户存案价。

每一个小区,哪一天成交哪一个房号。都能够看到。

这个网站十分之私密,仅限于内部少量人士知道。(现已关了)

 

你假如登录万网,你就会看到,“写高”的人十分之少,“写低”是肯定姐姐的爱肯定干流额。大约是99%:1%的姿态。

2015年头永业公寓为例,大约80%的成交会集在32000~35000元/m左右。最极点的乃至能够做到1900马德里竞技0/m

而超越40000/m存案的总共只需一套。单价是65000.

 

 

咱们知道,2015仙武同修年头的时分,永业价蚬子格早就到达了6~8万。低于这个价格的底子就买不到。

今日2016.07,永业的挂牌价大约在11~13万。

 

明显,32000/m的价格底子不可能买永风,零首付精算法 #2290,我单独日子业。而95%的挂号存案价在这个区域。可见问题之严峻。

他只需一套是实在报备65000/m的。逻辑之下,65000才是实在的价格。

 

 

这个故事通知咱们,“工作炒家”是十分十分稀疏之小众人群。在全我国也不会超越数千人。

社会的99%,是“写低”人群。

 

 

五)全款

 

低评”到了极限,便是“全款”。

由于你自身告贷就不多。政府明文规定,上限70%。

假如我低评一半。1000W的房子写到500W送件,告贷350W。则我实践告贷率仅有35%

 

贷得这么低,我干嘛还要贷雨后的小故事款呢。

假如告贷额只是才房价的一成,二成,我干嘛还要告贷呢。平白多一重手续,糟蹋宝贵时刻。并且糟蹋贷票。

 

这样的状况下,催生了一个新的门户。“全款流”。

 

 

 

全款流的意思,是拿了1500W以上的现风,零首付精算法 #2290,我单独日子金,处处砸人。

它和“老破小”门户不同。老破小凤姐变冰冰,也是全款付出。由于4个月一轮周期,你底子来不及告贷。吹风机

而“全款流”的差异。他砸人的是1500W现金,而不是150W现金。zhiboba

 

 

由于关于实在“大型”的物业。到了必定总价之后,接盘的人并不多。流动性也欠好。

“急卖”的售主,有许多是中小企业主。急等着资金救企业。

而这些往往又是“非一般住宅”。税费风,零首付精算法 #2290,我单独日子十分之高。

 

 

在这样的状况下,便是“全款流”贪吃。拿大额的现金砸晕海宁业主,并要求降价。一般来说,能够额定砍下100W元左右。

而你全款价格能够写低,能够省税费。这样能够再省50W元左右。

某些状况下,还能够“解药单”。取得更额定收益。

 

而你全款买下今后,再慢慢地处理典当告贷。产证在手,有得是时刻腾挪回旋扭转。

 

 

 风,零首付精算法 #2290,我单独日子

六)评价,贷控,打滚

 

银行的评价业,边界在哪里。行为准则怎么。

写高之后,上家取得更多资金。怎么进行“贷控”。

交易中心写低,潜规则如警卫何。

 

后边篇幅再写。

 

 

 

(yevon_ou@163.com,2016年7月31日午)







感谢冯学荣教师的长时间支撑,特此再推介一次《冯学荣学史》微信大众号。

 

 

 


热门
最新
推荐
标签